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こんにちは！資格学校運営者のぽんです🦍 X（旧Twitter）：@ponchan_golf
今回は宅建業法の報酬について解説です！
仲介手数料（報酬）の制限を徹底解説｜宅建業法ポイント！！
宅建業法では、仲介業者が受け取れる 報酬（仲介手数料） に上限が定められています。これを理解しておかないと、試験でも現場でも混乱しやすい重要ポイント・・！
仲介手数料の上限
仲介手数料は、物件の種類や金額によって次のように上限が定められています。
| 取引の種類 | 手数料の上限 |
|---|---|
| 売買・交換 | 売買価格 × 3% + 6万円（+消費税） |
| 賃貸借 | 賃料の1ヶ月分（+消費税） |
もう少し詳しく解説していきます！
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仲介手数料に明確な上限が定められています。本記事は受験対策はもちろん、実務で「不当請求か？」を確認する為に必要な知識なので、しっかり覚えておきましょうー！
1. 基本：上限は「成功報酬」＆税抜で規定
- 契約成立時に発生する成功報酬が原則（上限超は違法）。
- 上限は税抜で規定（消費税は別途加算）。
- 両手取引では売主・買主それぞれから上限まで受領可。
2. 売買：上限と計算方法（段階率＆速算式）
| 価格区分（片方の依頼者） | 上限（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% 以内 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% 以内 |
| 400万円超の部分 | 3% 以内 |
速算式（400万円超）：売買価格 × 3% ＋ 6万円（税抜）
計算例
- 2,000万円の売買：
2,000万×3%＋6万＝66万円（税抜）→ 税込72万6,000円 - 3,000万円の売買：
3,000万×3%＋6万＝96万円（税抜）→ 税込105万6,000円
両手取引の上限：上記は「片方」からの上限。両手の場合は単純に2倍まで受領可。
3. 売買の特例（低額物件・低廉な空家等）
3-1. 取引価格が400万円以下の売買（低額物件）
報酬と「費用相当額」を合わせて18万円（税抜）を上限とする特例あり（価格帯に応じて報酬と費用の配分上限が設定）。
3-2. 低廉な空家等（800万円以下）の売買（令和6年7月1日施行）
- 原則による上限を超えて、30万円（税抜）まで受領可（片方）。
- 税込上限は33万円（=30万円×1.1）。
- 適用には媒介契約時に説明・合意が必要。
試験学習のコツ：通常の段階率（5%/4%/3%）と、400万円以下18万円特例、800万円以下の空家等30万円特例をセットで覚える。
4. 賃貸借：原則と例外
| 区分 | 上限（税抜） |
|---|---|
| 原則 | 貸主0.5ヶ月・借主0.5ヶ月（合計1ヶ月分） |
| 例外 | 借主の承諾があれば、借主から1ヶ月分まで受領可 |
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賃貸契約をする時、仲介手数料1ヶ月分で請求される時は交渉すれば
0.5ヶ月になるから、是非話してみて！！
よく出るひっかけ
- 「借主承諾なしでも借主1ヶ月分請求可」→ ×
- 「上限には消費税込み」→ ×（上限は税抜。消費税は別）
- 「両手なら賃貸でも各1ヶ月分」→ ×（合計1ヶ月が基本。長期空家等の特例は別）
5. 試験＆実務でのポイント
- 売買は段階率＋速算式（3%＋6万）を暗記。
- 400万円以下は18万円（税抜）の特例、低廉な空家等（800万円以下）は30万円（税抜）の特例を押さえる。
- 賃貸は原則0.5＋0.5、承諾で借主1.0まで。
- 上限は税抜。消費税は別途加算。
※最新の告示・通達の学習も忘れずに。実務では媒介契約書の説明・合意プロセスも重要です。
まとめ： 仲介手数料の制限は、宅建試験で毎年出題される超頻出ポイント。表とグラフで整理すれば、記憶にも定着します！
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