宅地建物取引業とは？免許が必要になる条件と事例

 

宅地建物取引業（宅建業）は、不動産取引を行う上で必ず押さえておくべき基本概念です！
宅建試験でも毎年出題される分野であり、実務でも免許の有無が大きく関係します。
この記事では、法律上の定義から免許が必要なケース・不要なケースまで具体例を交えて解説します。

1. 宅地建物取引業の法律上の定義

宅地建物取引業法第2条によると、宅建業とは次のように定義されています。

宅地または建物について、他人のために売買・交換・貸借の代理または媒介を行う行為、
または自ら売買または交換を行う行為を、業として行うこと。

つまり以下の3つをすべて満たす場合に「宅地建物取引業」に該当します。

• 取引対象物：宅地または建物
• 行為の種類：売買・交換・貸借の代理または媒介、自ら売買・交換
• 業として行う：反復継続して行う意思（営利目的が基本）

2. 取引対象物の範囲

宅地とは？

• 建物が建っている土地
• 建築予定の土地（造成中や更地を含む）
• 都市計画区域外でも建築可能な土地

ちなみに宅地にならない場所はこんな所！！
道路、公園、河川、広場、水路、農地、山林、工業専用地域
※農地や山林でも、建築予定があれば宅地扱いになります。

建物とは？

• 屋根・柱・壁を備えた不動産で、土地に定着しているもの
• 登記の対象となるもの（プレハブでも基礎固定型なら該当）

3. 行為の種類：売買・交換・貸借

• 売買：金銭と引き換えに所有権を移転する契約
• 交換：不動産同士や不動産と動産の交換契約
• 貸借：賃貸借契約や使用貸借契約など

4. 代理と媒介の違い

代理	媒介
依頼者の名義で契約を締結する	売主と買主の間を取り持つ
契約当事者となる	契約当事者にはならない

5. 「業として」と判断される基準

宅建業法における「業として」とは、次のような場合を指します。

• 反復継続して取引を行う意思がある
• 営利目的で行う（法人・個人問わず）

試験でよく出る“業として”の事例

事例	宅建業にあたる？	理由
自分が所有する宅地を、生活費のために1回だけ売却	❌ あたらない	反復継続性なし
所有地を分譲して、年に数回売却を繰り返す	✅ あたる	反復継続＋利益目的
他人の土地を頼まれて1回だけ売却の媒介をする（報酬なし）	❌ あたらない	報酬なし＋反復継続性なし
他人の土地売却を年に何度も媒介して報酬を得る	✅ あたる	反復継続＋報酬あり
建売住宅を毎年5棟販売する建設会社	✅ あたる	宅地建物取引業そのもの
マンション管理会社が入居者募集を1回だけ代行	❌ あたらない	反復継続性なし
不動産会社の社員が副業で何度も物件仲介	✅ あたる	個人でも反復継続＋利益目的あれば該当

一覧にしてるから是非参考にしてみて下さい！

免許が不要なケース

事例	宅建業にあたる？	理由
自分が所有する宅地を自分で売る（生活費のため1回だけ）	❌ あたらない	反復継続性なし
自分の賃貸マンションを自分で貸す	❌ あたらない	自己所有物件の賃貸は免許不要
国や自治体が所有地を売却	❌ あたらない	公共団体は免許不要
信託銀行が信託財産としての土地を売却	❌ あたらない	信託業務として行う場合は免許不要
弁護士が依頼を受けて不動産売買を1回行う	❌ あたらない	弁護士業務の範囲内であれば免許不要
銀行が担保不動産を競売で売却	❌ あたらない	金融機関の担保権実行は免許不要
不動産会社が自社所有地を販売（年1回だけ）	❌ あたらない	反復継続性がなければ免許不要

まとめ

宅地建物取引業の定義は、宅地または建物＋取引行為＋業として行うの3要件がポイントです。
特に「業として」の判断や対象物の範囲は試験でも狙われやすい部分です。
免許が必要かどうか迷うケースも多いため、実務では必ず確認しましょう。